Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama nedir?
Üç yıl önce 2.000.000 TL'ye aldığınız daireyi 4.000.000 TL'ye satıyorsunuz. Elinize geçen kâr 2 milyon TL ama bunun hepsi vergilenmez: önce istisna düşülür, sonra kalan kısım gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır. Dairenizi beş yıl sonra satsaydınız vergi sıfırdı.
Alış ve satış bedelini, masrafları, elde tutma süresini ve Yİ-ÜFE artışını yazın. Araç endekslenmiş alış bedelini, kazancı, istisnayı, vergiye tabi kazancı ve vergiyi gösterir.
Hesaplama adımları
- Alış bedeli, elde tutma süresi boyunca Yİ-ÜFE %10 veya daha fazla artmışsa endekslenir (alış × (1 + artış)).
- Kazanç = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Masraflar.
- Yıllık istisna (2026'da 150.000 TL) düşülür.
- Kalan tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Araç diğer gelirleriniz yokmuş gibi tarifenin ilk diliminden başlar.
Örnek 1: 3 yıl sonra satış, endeksleme yok
2.000.000 TL'ye alınan taşınmaz 4.000.000 TL'ye satılıyor, Yİ-ÜFE artışı girilmemiş. Kazanç 2.000.000 TL, istisna sonrası matrah 1.850.000 TL olur. Tarife (ücret dışı): 190.000 × %15 + 210.000 × %20 + 600.000 × %27 + 850.000 × %35 = 530.000 TL. Satış fiyatının %13,25'i vergiye gider.
Örnek 2: 4 yıl sonra satış, endeksleme ve masraf
Endeksleme olmasaydı kazanç 1.500.000 TL olurdu. Yani endeksleme matrahı 800.000 TL azalttı. Yİ-ÜFE %10'un altında kalırsa endeksleme yapılmaz; araç bunu kendisi kontrol eder.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alış bedeli | 2.000.000 TL |
| Yİ-ÜFE artışı | %40 |
| Endekslenmiş alış bedeli | 2.800.000 TL |
| Satış bedeli | 3.600.000 TL |
| Masraflar | 100.000 TL |
| Kazanç | 700.000 TL |
| Yıllık istisna | 150.000 TL |
| Vergiye tabi kazanç | 550.000 TL |
| Ödenecek vergi | 111.000 TL |
Vergi doğmayan haller
- Edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse. Araçta 5 yıl girildiğinde 4.000.000 TL satışta bile vergi 0 gösterilir.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda 5 yıl şartı aranmaz.
- Kazanç yıllık istisna tutarını aşmıyorsa. Alış 2.000.000, satış 2.100.000 TL ise kazanç 100.000 TL olduğundan vergi sıfırdır.
- Zararına satışta (örneğin 3.000.000 TL'ye alınıp 2.700.000 TL'ye satılması) kazanç −300.000 TL çıkar; araç vergiyi 0 gösterir.
Sık yapılan hatalar
- Masrafları belgesiz yazmak; tapu harcı ve komisyon gibi giderler belgelendirilmelidir.
- Yİ-ÜFE artışını yıllık enflasyon gibi girmek; elde tutma süresi boyunca birikimli artış girilmelidir.
- Alış tarihini sözleşme tarihi sanmak; edinim tarihi genellikle tapudaki tescil tarihidir, 5 yıllık süreyi buna göre sayın.
- Beyanname vermeyi unutmak. Vergi satışı izleyen yılın Mart ayında beyan edilir.
Sık sorulan sorular
Değer artış kazancı vergisi ne zaman beyan edilir?
Satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile.
Konutumu 5 yıldan önce satarsam hepsi vergilenir mi?
Hayır; endeksleme ve yıllık istisna sonrasında kalan kazanç vergilendirilir.
Yİ-ÜFE artışını nereden bulurum?
Türkiye İstatistik Kurumu'nun yayımladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'nden alış ayı ile satıştan önceki ay arasındaki artış alınır. Güncel endeks verisini kurumdan teyit edin.
Masraf olarak neler düşülebilir?
Alış ve satışta ödenen harçlar, komisyonlar ve taşınmazın değerini artıran belgeli giderler düşülebilir. Her masraf için belge gerekir.
İstisna her satış için ayrı mı uygulanır?
İstisna yıllıktır; aynı yıl içindeki tüm değer artışı kazançları toplamına bir kez uygulanır.
Resmî kaynaklar
Güncel oran ve düzenlemeler için ilgili kurumun duyurularına bakın:
Vergi oranları ve istisna tutarları her yıl değişebilir. Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; beyanname ve ödeme işlemlerinde Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularını esas alın ve gerekirse mali müşavirinize danışın.