Kira Getirisi Hesaplama nedir?
4.000.000 TL'ye bir daire düşünüyorsunuz ve aylık 20.000 TL kira alabileceğinizi öğrendiniz. Yılda 240.000 TL, yani fiyatın %6'sı. Peki aidat, emlak vergisi, DASK ve kiracı değişirken boş kalan bir ay hesaba girince bu oran ne olur? Aynı parayı bankada tutmak daha mı kazançlı?
Konut değerini ve aylık kirayı girin; isterseniz boş kalma süresini, ev sahibinin ödediği aidatı, yıllık giderleri ve karşılaştırmak istediğiniz mevduat oranını ekleyin. Araç brüt ve net getiriyi, amortisman süresini ve mevduat farkını gösterir. Oranlar örnektir; güncel faizi bankanızdan öğrenin.
Kira getirisi nasıl hesaplanır?
Brüt getiri yalnızca kira ve fiyat arasındaki orandır. Net getiri boş kalan ayları, ev sahibinin ödediği aidatı, emlak vergisi ve sigorta gibi yıllık giderleri ve varsa kira gelirinden ödenen vergiyi düşer. Amortisman süresi, kiranın konutun bedelini kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir.
Örnek 1: 4.000.000 TL'lik daire, aylık 20.000 TL kira
Yılda 1 ay boş kalma, 1.000 TL aylık aidat ve 12.000 TL yıllık emlak vergisi/sigorta varsayımıyla araç şunu verir: brüt getiri %6, brüt amortisman 16,7 yıl, yıllık kira geliri 220.000 TL, giderler 24.000 TL, net kira geliri 196.000 TL, net getiri %4,9 ve net amortisman 20,4 yıl. Karşılaştırma için girilen örnek %40 mevduat oranıyla aynı 4.000.000 TL yılda 1.600.000 TL getirir; kira bu senaryoda mevduatın çok altında kalır. Bu hesap, konut değer artışını içermez.
Örnek 2: 2.500.000 TL'lik daire, aylık 9.000 TL kira
Boş kalma ve aidat yok, yıllık gider 6.000 TL, mevduat örnek olarak %35 girildiğinde brüt getiri %4,32, net getiri %4,08, brüt amortisman 23,1 yıl, net amortisman 24,5 yıl çıkar. Yıllık net kira 102.000 TL, aynı tutarın mevduat getirisi 875.000 TL olur. Düşük kira getirisi tek başına kötü bir yatırım demek değildir; konutun değer artışı toplam resmin diğer yarısıdır.
Kira arttıkça getiri nasıl değişir?
| Aylık kira | Brüt getiri | Amortisman süresi |
|---|---|---|
| 15.000 TL | %4,5 | 22,2 yıl |
| 20.000 TL | %6 | 16,7 yıl |
| 25.000 TL | %7,5 | 13,3 yıl |
| 30.000 TL | %9 | 11,1 yıl |
Kira getirisini mevduatla karşılaştırırken
Mevduat faizi ile kira getirisi aynı ölçüde değildir. Faiz parayı çekilebilir tutar, kira ise konuta bağlanmış paranın akışıdır; ayrıca konutun değeri zamanla değişebilir. Mevduat oranı olarak stopaj sonrası net oranı girin. Güncel oranı bankanızdan ya da Merkez Bankası duyurularından öğrenin; sayfadaki değer örnektir.
Kira getirisi hesaplarken sık yapılan hatalar
- Brüt getiriyi net sanmak. Aidat, vergi ve boş kalan aylar getiriyi yüzde birkaç puan düşürebilir.
- Konutun güncel piyasa değeri yerine eski alış fiyatını kullanmak. Karşılaştırma için bugün satabileceğiniz değeri girin.
- Kira artışını sabit varsaymak. Bu araç ilk yılı ölçer; sonraki yıllardaki artış ayrıca düşünülmelidir.
- Kira geliri vergisini unutmak. Beyan yükümlülüğünüz varsa Kira Vergisi aracıyla tutarı hesaplayıp ilgili alana yazın.
- Alım-satım masraflarını hesaba katmamak. Tapu harcı ve komisyonlar toplam getiriyi etkiler.
Sık sorulan sorular
İyi bir kira getirisi yüzde kaçtır?
Tek bir doğru yoktur; bölgeye, döneme ve alternatif faizlere göre değişir. Önemli olan net getirinin mevduat, enflasyon ve konut değer artışıyla birlikte değerlendirilmesidir.
Brüt ve net kira getirisi arasındaki fark nedir?
Brüt getiri yıllık kira ÷ konut değeridir. Net getiri ise boş ay, aidat, emlak vergisi, sigorta ve gelir vergisi gibi giderler düşüldükten sonra hesaplanır.
Amortisman süresi neyi anlatır?
Konutun bedelinin yalnızca kira geliriyle kaç yılda geri döneceğini gösterir. Konutun değer artışı bu süreyi kısaltır, kira artışı da öyle; ancak araç bunları içermez.
Kira gelirimden vergi ödeyecek miyim?
Yıllık kira gelirinin istisna tutarını aşıp aşmadığı ve beyan yükümlülüğünüz güncel mevzuata bağlıdır. Hesap için Kira Vergisi aracına, kesin bilgi için mali müşavirinize başvurun.
Kiracı aidatı ödüyorsa ne girmeliyim?
Aidat alanına 0 yazın. Yalnızca ev sahibi olarak sizin ödediğiniz giderleri girin.
Konutun değer artışı hesaba katılıyor mu?
Hayır. Araç yalnızca kira gelirine dayalı getiriyi gösterir. Toplam getiri için konutun değer değişimini ayrıca değerlendirin.
Resmî kaynaklar
Güncel oran ve düzenlemeler için ilgili kurumun duyurularına bakın:
Bu araç bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Faiz, stopaj ve vergi oranları kurumdan kuruma ve zamana göre değişir; işlem yapmadan önce güncel oranları teyit edin.